持ち家が得かどうか
橘玲氏の本を読んでようやく持ち家の損得についてそれなりに考えを整理できたので備忘録として書いておきます。住宅ローン界隈には本当に疎いので金額とかは凄い的外れかもしれません。
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家も資産の一形態に過ぎない。この前提で持ち家と賃貸の良し悪しを考えてみる。
仮に頭金なしで全額ローンを組んで5000万の住宅を購入したとする。
この家に賃貸で住んだ場合の家賃が今も今後も月12.5万円だったとき、年間家賃総額150万。借金を返す必要はあるが、5000万を運用して3%の運用益が出ている状態とみなせる。
仮に住宅ローン金利の支払い総額1000万円としてこれがこの運用を実現するための借入コスト。
今度は同じ5000万を運用して年3%の運用益を得られたとした場合を考えてみる。一年に150万の運用益。一月あたり12.5万円。これでさっきの例と同じ住宅に住んだとする。この場合持ち家と賃貸がトントン。
ただし賃貸は借入コストがかからない。信託報酬とか売買手数料がかかるが住宅ローンよりぜんぜんやすい。持ち家の場合はその分、実際はもっと良い、借入コストを補って余りある家に住めれば持ち家派の勝ちだし、賃貸派と同じレベルの物件にとどまるか、借入コストを吸収できなければ負け。
ただし持ち家派の場合大金を一つの資産にオールインすることになるのでハイリスク。これが賃貸派が持ち家派を攻撃するときの一番の理由。
あとは金融資産と住宅、値上がりする確率が高いのはどっちか。これも少子高齢化の日本だと住宅が不利とされることが多い。
ただし普通庶民は5000万も運用できない。なので借金つまりローンによる大きなレバレッジの運用をできる点がたぶん持ち家派の最大のアドバンテージになる。
もともと資産持ちならわざわざこの日本で住宅ローンに借金でオールインするより分散運用して得た収益で賃貸に住んだ方が良い気がするが、そんなのは極一部の話。
そう考えると住宅ローンもそう非合理的な選択でもない。
あと賃貸派は住宅ローンに追われない分積極的に資産運用しないと持ち家派に勝てない。ただ漫然と賃貸に住んでててはダメ。
